新规“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”备受关注购房有望告别“公摊面积”?业内人士解读:只是技术性规范,暂时不具备可操作性
发布日期:2019-03-06 浏览次数:字号:[ ]

近期,住房和城乡建设部公布的一项新规征求意见稿中“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”备受关注,一时间,“买房告别公摊”的消息不胫而走,舆论密切关注房地产交易是否将正式告别“公摊面积”。对此,记者向县住建局进行了咨询,相关业内人士表示,此次住建部官网挂出的《住宅项目规范》征求意见稿本身只是一个工程设计规范,与房产交易的关系并不大。

“公摊面积”计价遭诟病已久

目前,对于商品住宅公摊面积的计算,需由专业测绘机构根据相关规范进行测量分摊。我县商品住宅一般是以计入公摊的建筑面积进行交易。由于不同楼盘项目因为容积率、绿化率、建筑形态等差异,在公摊面积上会出现较大差别,甚至会出现不同项目的建筑面积相同而套内使用面积差异较大的问题,部分住宅项目的公摊率甚至要高于非住宅项目,由此产生的种种弊端也成为购房者关注的焦点。如此一来,购房者不仅感觉购房时需支付更多房款,买房后还会面临物业费等成本支出的增加,后期随着全装修等相关政策落地,此类问题还可能进一步凸显。

此次住房和城乡建设部官方网站发布的《关于〈城乡给水工程项目规范〉等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》中指出:“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”,舆论认为这是意图解决长期被市场诟病的公摊面积问题,使住宅交易更加规范,让购房者获得一本“明白账”。

“套内面积”计价是否影响房价?

“住宅拟按套内使用面积交易”一出,引得很多网友投赞成票:“物业费也应该改成按照公摊面积收取,我的室内面积没有使用任何物业服务,凭什么要收物业费?”同时也有网友担心这一举措间接导致房价上涨:“羊毛出在羊身上,以后开发商会不会在房价上找补?”那么按套内面积计价是否能减少购房成本呢?

业内人士介绍,“公摊面积”和“套内面积”其实不能截然分开,房价里既包含了套内面积的使用价值,也同样包含了公摊面积带来的增值,即使只按套内面积计价,开发商依然会把他们在公共部分的付出打到套内的均价中。同理,对于购房者而言,物业费等因为建筑面积衍生的收费也不大可能降低。所以是否按套内面积计价这种计价方式的改变,对于购房者实际购房成本基本无影响。

需要注意的是,公摊面积并不是越小越好,不计入面积价格,意味着开发商同样可以提高套内单价,另外如果开发商过度挤压公摊,会导致小区品质下降,包括楼道等公共面积缩水。

市场对条例存在过度误读

根据住建部颁布的《商品房销售管理办法》明确,商品房销售可以按套、按建筑面积、按套内建筑面积计价。征求意见稿中公布的条文中,写的是按照“套内使用面积”计价。据了解,套内建筑面积等于套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台面积。目前,不动产权证书上并未标注套内使用面积,按使用面积计价暂时还不具备可操作性。

业内人士也提醒,须留意的是“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”条文只是在《住宅项目规范(征求意见稿)》中出现,其他任何相关文件以及关于商品房销售的文件中都未提及。这一条款的提出,主要考虑是从技术角度规范住宅面积的计算规则。这一做法对购房者主要有两个好处,一是解决套内建筑面积相同而住户使用面积不同的问题,二是解决住户使用面积不透明的问题。

征求意见稿尚有其他亮点

电梯、全装修交付也有更明确规定

县住建局工作人员介绍,比起“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”,其实在《规范(征求意见稿)》中还有两点也值得关注。一是四层楼以上应安装电梯,《规范(征求意见稿)》对电梯安装提出规定,要求四层及四层以上的新建住宅建筑,或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9米的新建住宅建筑应设电梯,且应在设有户门和公共走廊的每层设站。同时,还提出城镇新建住宅需全装修交付,即所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成,给水排水、供暖、通风和空调、燃气、照明供电等系统基本安装到位,厨房和卫生间的基本设备全部安装完毕,达到基本使用标准,这条规定也契合当下正在推行的全装修商品房政策要求。






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